Indirekt besittningsskydd
När du hyr en lokal har du som hyresgäst ofta ett besittningsskydd. Vad betyder det i praktiken? Du som hyresgäst kan komma att ha rätt till ersättning om hyresvärden väljer att säga upp hyresavtalet. Det här gäller både för första- och andrahandshyresgäster. Reglerna skiljer sig däremot något beroende på hur ytan hyrs ut.
Vad är indirekt besittningsskydd?
Det indirekta besittningsskyddet ger hyresgästen rätt till skälig ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Detta gäller enligt 12:57–60 JB så länge hyresförhållandet har varat i mer än nio månader med förutsättning att hyresrätten inte är förverkad. Ersättningen ska kompensera hyresgästen för den ekonomiska skada som uppkommit i och med att hyresrätten blivit uppsagd för avflytt eller för villkorsändring. Ersättningen motsvarar som huvudregel minst en årshyra, men kan bli högre beroende på den ekonomiska skada som uppstår. Besittningsskyddet gäller inte i de fall då:
- Hyresförhållandet inte varat i mer än nio månader i följd.
- Hyresgästen har misskött sina skyldigheter.
- Lokalen ska rivas eller byggas om så mycket att den inte kan användas på samma sätt.
- Hyresvärden har en befogad anledning att säga upp avtalet.
- Hyresgästen själv säger upp avtalet enligt särskilda regler.
- Besittningsskyddet har avtalats bort.
Avtala bort skyddet
Det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort genom en särskilt upprättad överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Överenskommelsen måste alltid göras i en separat handling.
Om avtalet träffas innan besittningsskydd har uppstått, det vill säga innan hyresförhållandet har varat i nio månader, krävs som huvudregel godkännande från hyresnämnden. I vissa situationer behövs dock inget godkännande, exempelvis när hyresvärden planerar att använda lokalen för egen verksamhet eller när en andrahandsuthyrning är beroende av att förstahandshyresavtalet ska upphöra.
För lokaler gäller en överenskommelse om avstående från besittningsskydd normalt i högst fem år.
Uthyrning i andra hand
Reglerna om indirekt besittningsskydd gäller även när en lokal hyrs ut i andra hand. Det innebär att relationen mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen omfattas av samma grundprinciper som vid en vanlig lokaluthyrning.
Om andrahandshyresgästen har hyrt lokalen i mer än nio månader i följd uppstår normalt ett indirekt besittningsskydd. Det kan ge rätt till ersättning om hyresförhållandet avslutas utan att avtalet förlängs.
I samband med att ett andrahandshyresavtal tecknas kan parterna komma överens om att besittningsskyddet inte ska gälla. En sådan överenskommelse måste göras i en separat handling.
Om avtalet träffas innan hyresförhållandet har varat i nio månader krävs som huvudregel godkännande från hyresnämnden. Något godkännande behövs däremot inte när anledningen är att förstahandshyresavtalet kommer att upphöra och lokalen därför måste återlämnas till fastighetsägaren.
För lokaler gäller en överenskommelse om avstående från besittningsskydd normalt i högst fem år.
Det finns även möjlighet att avtala bort besittningsskyddet om hyresvärden planerar att själva använda lokalen, såsom att fastighetsägaren planerar att flytta in egen verksamhet senare. Även om lokalen hyrs ut i andrahand och förstahandsavtalet ska upphöra, då får man avtala bort besittningsskyddet direkt.
Mer information
För de fullständiga villkoren för användning av Shace, se våra Användarvillkor.